Annonces immobilières : ce qui change vraiment pour les propriétaires et les agences

Publier ou lire une annonce immobilière ne se résume plus à comparer un prix au mètre carré et une surface. Entre la refonte du DPE, la revalorisation des frais d’agence et l’entrée en vigueur de nouvelles obligations de transparence sur l’intelligence artificielle, l’année 2026 a rebattu les cartes pour les propriétaires, les locataires et les professionnels du secteur.

Le DPE change de méthode de calcul

Depuis le 1er janvier 2026, le coefficient de conversion de l’électricité utilisé pour calculer le diagnostic de performance énergétique passe de 2,3 à 1,9. Concrètement, ce changement corrige une pénalisation jugée excessive du chauffage électrique dans l’ancien mode de calcul. Conséquence directe : environ 850 000 logements auparavant classés F ou G, considérés comme des « passoires thermiques », basculent vers les étiquettes E ou D sans qu’aucun travaux de rénovation n’ait été réalisé. Un propriétaire peut désormais télécharger la nouvelle étiquette intégrant ce coefficient directement depuis le site de l’Ademe.

Ce reclassement a un effet concret sur les annonces : les logements repassés au-dessus du seuil F ne tombent plus sous le coup des restrictions de mise en location progressivement appliquées aux passoires thermiques.

Des frais d’agence revalorisés après onze ans de gel

Autre nouveauté au 1er janvier 2026 : les plafonds des frais d’agence à la charge du locataire sont indexés à la hausse pour la première fois depuis onze ans. Ils passent de 12 € à 12,10 €/m² en zone très tendue, de 10 € à 10,09 €/m² en zone tendue, et de 8 € à 8,07 €/m² ailleurs. Le plafond appliqué à l’état des lieux d’entrée évolue lui aussi, de 3 € à 3,03 €/m². Ces montants doivent figurer clairement dans l’annonce dès sa publication, au même titre que la classe énergie et la classe climat, obligatoires en couleur depuis 2022.

L’IA entre dans le champ de la réglementation

Depuis le 2 août 2026, l’article 50 du règlement européen sur l’intelligence artificielle (AI Act) s’applique aux professionnels de l’immobilier. Il n’impose pas de mention systématique « généré par IA » sous chaque annonce commerciale classique, mais il encadre trois usages précis :

• Les chatbots des sites d’agences doivent signaler qu’ils sont des systèmes automatisés « au plus tard lors de la première interaction », sauf évidence du contexte.
• Les visuels de home staging générés ou retouchés par IA doivent être signalés lorsqu’ils peuvent être confondus avec une représentation authentique du bien.
• Les outils de scoring des locataires évaluant la solvabilité peuvent relever des systèmes à haut risque, dont les obligations principales entreront pleinement en vigueur au 2 décembre 2027.

Le non-respect de ces règles de transparence expose les agences à des amendes pouvant atteindre 15 millions d’euros ou 3 % du chiffre d’affaires mondial, avec une application présentée comme « proportionnée » pour les petites structures. Au-delà de la sanction financière, les professionnels du secteur pointent surtout un risque de perte de confiance des clients, à l’heure où les annonces frauduleuses et les faux visuels de biens inexistants se multiplient sur les plateformes gratuites.

Ce que cela change pour les particuliers

Pour un propriétaire qui dépose une annonce ou passe par une agence immobilière, la vigilance porte désormais sur trois points : vérifier que la nouvelle étiquette DPE est bien à jour, s’assurer que les frais annoncés respectent les plafonds revalorisés, et rester attentif à la présence de visuels ou de contenus générés par IA non signalés. Ces évolutions s’inscrivent dans un mouvement plus large de sécurisation du secteur immobilier, alors que les dossiers de financement restent scrutés de près par les banques comme par les futurs acquéreurs.

Questions fréquentes

Le reclassement du DPE nécessite-t-il une nouvelle visite du logement ?

Non, pour les diagnostics déjà réalisés, le propriétaire peut télécharger la nouvelle étiquette intégrant le coefficient actualisé directement sur le site de l’Ademe, sans nouvelle visite.

Les annonces doivent-elles indiquer qu’elles ont été rédigées par une IA ?

Non, l’AI Act n’impose pas de mention systématique pour une annonce commerciale classique rédigée avec l’aide d’une IA, à condition qu’un professionnel en ait vérifié le contenu avant publication.

Les nouveaux plafonds de frais d’agence s’appliquent-ils à tous les baux ?

Ils concernent les frais facturés au locataire lors de la mise en location, avec des montants qui varient selon que le logement se situe en zone tendue, très tendue ou hors zone tendue.

Sources

MySweetImmo — Ce que l’AI Act change pour les agences depuis le 2 août 2026
Journal de l’Agence — Changements immobiliers 2026

Cet article a été rédigé avec l’aide d’une intelligence artificielle. Politique éditoriale